家づくりの秘訣土地と法律の話

隣近所とのトラブル回避術

家づくりの秘訣
第41回
★隣近所とのトラブル回避術★

今日もやっぱり腰が痛いデス・・・。

昨日よりやばいかも。

病院いったほうがいいのかな・・・・。

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　家と建てたい!!と思ったとき、あなたは何をしますか？
　まずは土地探しから始めるのでは？
　しかし初めて家づくりをするあなたは不安で夜も眠れないはず・・・。
？この土地で本当にいいのだろうか・・・
？もっと他にいい土地があるんじゃないだろうか・・・
？土地を価格だけで選んでいいのだろうか・・・
？この土地にどんな建物を建てられるのだろうか・・・
？変な土地を売りつけられないだろうか・・・
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　【土地から選ぶ失敗しない家づくりの秘訣】
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さて、家づくりの話です。

家づくりをしていると心配になるのが
隣近所とのトラブルではないでしょうか。

トラブル回避のためには、
民法の知識を持っておくことも有効です。

隣近所とのトラブルには、
相隣関係規定という権利調整のための規定があります。
(土地や建物の所有者の権利や義務を定めたもの)

民法には強制力はないのですが、
もしトラブルが発生してしまったときには、
近隣との交渉にとても有益な知識になるはずです。

相隣関係規定には以下のものなどがある。
・隣地使用権
　　工事などのために隣地所有者に隣地の使用を請求できること。
・囲繞地通行権(イニョウチツウコウケンと読む)
　　他人の土地に囲まれた袋地の所有者が隣地を通行できること。

ほかにも、
家をつくるときに境界線から建物を50ｃｍ以上離す義務がある。
　※その地域で一般的に行なわれてなければ離すは必要ない。

あとは、
隣地の植栽の枝が越境していて支障があるとき。
　→枝を切り取るように相手に請求できる。
隣地の植栽の根が越境しているとき。
　→自分で切り取ることが可能。

など、けっこう細かなことが盛り込まれています。

家づくりをするときにかなり気になる日照権は、
法律で明文化されていませんが、
その被害に対して損害賠償や建築の差し止めを請求できます。

ただしこれは、受忍限度といって裁判所が
社会生活上がまんの限度を超えたと判断した場合のみです。

最近は自分のことしか考えていないような言い掛かりをする人が増えています。
自分さえ良ければそれでいいという感じです。
新築工事の挨拶に行くとそんな人が多いです。

誰にも迷惑をかけずに生きている人なんていないんですから、
｢お互い様｣なんです。

だからといって、
全てガマンする必要はありません。

ただ、あまり自分のことばかり考えていると、
隣近所とのトラブルは解決しないと思いますよ。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/05/10 21:27】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家づくり契約の落とし穴

家づくりの秘訣
第40回
★家づくり契約の落とし穴★

昨日のから、なんか腰が痛いデス・・・。

普段ならなんてことない作業も辛い。
なんかジイサンになったみたいで嫌な感じ。

腰を痛めると、全然力が入らないですね・・・。

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さて、家づくりの話です。

契約で大切なことは下の3つ。
・家がいつ完成するか。
・金額はいくらか。
・お金は何回にわけて支払うか。
　※住宅の代金支払いのタイミングはさまざま。
　　契約時20～30％　上棟時50％　完成引渡し時20～30％など。

さらに大切なことが、
建物の欠陥や不具合(瑕疵)があったときに、
修理の要求や損害賠償請求、契約の解除をするための
瑕疵担保責任がどうなっているかです。

施工者が欠陥に責任を持つ期間は法律で決められています。

新築の基本構造部分は品確法により完成後10年。
民法では木造の場合5年です。

※基本構造部分とは・・・？
　構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分。
　屋根版、小屋組、柱、外壁、斜材、
　床版、横架材、柱、土台、開口部、基礎。

欠陥住宅を回避するためには、
住宅性能表示制度を利用するのもいいと思います。
ただしお金はかかりますよ。

住宅性能表示制度を利用する前に、
請負契約書に
｢添付した設計住宅性能評価書の
　　性能を約束したものではない(参考的資料に止まる)｣
という記載がないか確認してください。

コレが記載されていると無効になるので要注意です！

工事を依頼するときは、
信頼できる相手でも必ず契約書を交わしてください。

★知っておきたい得する話★
・請負契約　瑕疵担保期間をのばす！
　　　　　　品確法で定める期間以外は契約で短縮できるので、
　　　　　　通常1～2年になっている。
　　　　　　なるべくのばしましょう！

・施工者　(財)住宅保証機構などの｢完成保証制度｣に加入している施工者を選ぶ。
　　　　　倒産や瑕疵の無料修理に対応できる。安心。
　　　　
今回はここまで。
また次回。

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【2008/05/09 20:28】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

床面積を増やす裏ワザ

家づくりの秘訣
第39回
★床面積を増やす裏ワザ★

ツバメが多い時期になりましたね。

事務所のまわりにもたくさん飛んでますよ。

でも、ツバメがたくさん飛ぶようになると、
彼等の落としていくフンがスゴイです・・・

車やらなにやら被弾の跡でステキな姿になっています。

なんとかしてください・・・。

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さて、家づくりの話です。

床面積の上限は、
前回の話のように建ぺい率や容積率で制限されています。

しかし、この制限以上に
床面積を増やす裏ワザがあるって知ってましたか？

その裏ワザとは、
車庫や地下室、小屋裏をつくることです。

●駐車場(車庫)・駐輪場の場合は、
　当該敷地内の建築物の各階の床面積の合計の1/5を限度として。
●地階(地下室)の住宅部分は、
　地階を含めた住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度として。
上記は容積率を算出する際の延べ床面積に算入しません。

簡単にいうと、
駐車場は住宅部分の床面積の25％まで、
地下室は地上部分に建っている
(たとえば地下室を入れない1～2階)延べ床面積の50％まで
床面積を増やすことが可能です。
※●の計算は面倒くさいのでこっちの数字を覚えてください。
　計算すると結果は同じです。

★たとえば、敷地面積が80㎡　容積率100％の場所の場合。

　この場所には2階建ての延べ床面積80㎡の家が建てられます。
　ここで裏ワザを使うと、
　1～2階の延べ床面積80㎡の50％ですから、
　40㎡分の地下室を増やせます。
　合計80㎡→120㎡に増えました。　

　さらに、
　地下室～2階までの延べ床面積120㎡の25％だと、
　30㎡の屋根と壁つきの車庫が増やせる。
　合計120㎡→150㎡まで増えました!!

となります。

また、小屋裏収納は
直下階の床面積の50％までは床面積に算入されませんので、
さらに床面積を増やすことが可能です。

ただし、小屋裏の利用は
天井高が1.4ｍ以下で、物置などの居室以外の利用に限られます。

これ以上の面積にしたり、天井を高くすると｢階｣とみなされ、
2階建てでも3階建てとして扱われるので、
防火や構造に規制が増えてしまいます。

規制が増えると、
やらなければいけない工事が増えるのでお得ではありません。

注意が必要です。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/05/08 19:35】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家が建てられる面積は？

失敗できない家づくり
第38回
★家が建てられる面積は？★

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昨日は
久しぶりに横浜の設計士の先輩の家に遊びに行きました。

私はそれなりに車が好きですが、
先輩はかなりの車好きで、
｢いつか奥さんに内緒でBMWのM3クーペを買ってやる！｣
といつも言っているくらいです。
(ちなみに価格は1000万円!?以上だとか・・・)
↓BMWのHP。M3クーペがどんなヤバイ車かわかりますよ。
http://www.bmw.co.jp/jp/ja/

私は国産で十分ですけどね。

私が今好きなのはこの2台。
日産フェアレディZ
日産マーチ　12SR

元気に走れる車が好きデス。

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さて、家づくりの話です。

あなたのお気に入りの土地に、
家はどのくらいの面積まで建てられるのか。

家の規模の上限を決める
建ぺい率と容積率を理解しましょう。

家の面積には2種類あります。
建築面積と延べ床面積。
・建築面積→敷地の中で家を建てるために使う面積(建坪)
・延べ床面積→各階の床の合計面積

ちなみに、
建築面積は建ぺい率、
延べ床面積は容積率で制限があります。

計算式は下記のようになります。
★敷地面積×建ぺい率＝建築面積の上限
☆敷地面積×容積率＝延べ床面積の上限

※建ぺい率、容積率は用途地域ごとに値が違うので注意！

たとえば、
敷地面積100㎡、建ぺい率50％、容積率100％の場合。

★敷地面積100㎡×建ぺい率50％＝建築面積の上限は50㎡
☆敷地面積100㎡×容積率100％＝延べ床面積の上限は100㎡

※建築面積は敷地が角地の場合
　建ぺい率が10％加算されることもある。

ここで注意してほしいのが、
延べ床面積の上限は前面道路の幅員により変化すること。

・道路幅員が12ｍ以上→指定容積率のまま
・道路幅員が12ｍ未満→指定容積率より小さくなることがある

前面道路が12ｍ以上だとお得ですね。

その他に、
家の高さにも用途地域ごとの高さ制限や、
斜線制限によって規制があります。

土地の敷地いっぱいに
家が建てられるわけではないので注意しましょう。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/05/07 17:01】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家づくりに必要な確認申請

失敗できない家づくり
第37回
★家づくりに必要な確認申請★

明日からGWですね！
4月から休みが無かったんで嬉しいです。

高校のときの友達との飲み会以外に特に予定が無いので、
日頃できない部屋の片付けと
気合入れて洗車でもしようと思います。

とりあえずゆっくりできるのが嬉しいデス。

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さて、家づくりの話です。

確認申請とはなにか？

建築基準法では、
家の着工前に設計図書(図面、仕様書、構造計算書)を
申請しなければいけません。

申請後、一般的な木造住宅ならば
数週間で確認済証(建築確認通知書)が交付されます。

この申請が建築確認申請です。

これは、建築基準法令に不適合な部分があると
図面を修正しなければ交付されません。
しかも、
最近(19年の6月)の法改正により、
申請書類や図面に不備があると、
修正ではなく再申請をしないとダメになりました。
※例の姉歯事件が原因ですネ。厳しくなったんです。

私の知り合いの設計士は、
確認申請がなかなか通らず、半年待ちと苦笑いしてました。

確認済証が交付され、工事着工。
無事に家が完成したら、
完了届けを出して｢完了検査｣を受けます。

※地域によっては躯体完成後に｢中間検査｣が必要です。

その後、
何も問題がなければ検査済証が交付され、
引渡し、登記となります。

そういえば、
建築基準法を満たしてないんじゃない？
という家を見かけることがあります。

おそらく、
確認申請はしていても完了検査を受けていないのでしょう。

検査済証がなくても、建物の表示登記は出来ます。
ですが、検査済証がないと、
税金の特例適用や公的融資の利用が困難になります。

なので、
検査は最後までちゃんと受けて、
検査済証を交付してもらってください。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/05/02 17:27】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

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