家づくりの秘訣 200804

なぜ土地の登記が必要か

失敗できない家づくり
第35回
★なぜ土地の登記が必要か★

現場に行く道で
車1台分しか通れない踏み切りがあります。

車の通りが少なければいいんですが、
けっこうな交通量なんですよ、その踏み切り。

そういうところって、
一般的には交互通行なんじゃないかと思うんですが、
1台通るとガッツンガッツンつっこんでくるんですよ。

｢こういうところは1台ずつ交互に通るんだよ。｣
と子供のころオヤジに教えてもらった記憶があるんですが・・・。

譲り合いってもんを知らんのでしょうか。
みなさんはどう思います？

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　家と建てたい!!と思ったとき、あなたはまず何をしますか？
　まずは土地探しから始めませんか？
　しかし初めて家づくりをするあなたは不安で夜も眠れないはず・・・。
？この土地で本当にいいのだろうか・・・
？もっと他にいい土地があるんじゃないだろうか・・・
？土地を価格だけで選んでいいのだろうか・・・
？この土地にどんな建物を建てられるのだろうか・・・
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さて、家づくりの話です。

なぜ土地の登記が必要か。

あなたはわかりますか？

登記とは、登記所が土地建物の状況や権利に関する一定の事項を、
登記簿に記載して、一般に公開すること。

たとえば、
売主のAさんと買い手のBさんとの間で、
土地の売買契が交わされたとします。

この場合、
登記をしなくてもAさんとBさんの間での契約は法律上有効です。

しかし、
Bさんは売買によってAさんから土地を取得したことを登記しないと、
法律上Aさん以外の第三者に対して
Bさんがその土地の所有者であることを主張できないのです。

このようなことを避けるために、
Bさんは代金の支払い後すぐに、
登記所に所有権移転の登記申請をしなければダメなんです。

申請のためには
必要事項を記載した書類を登記所に提出します。
一般的には、
司法書士に作成を依頼します。

手続きが完了すると、登記済証を受け取ります。
司法書士に依頼した場合は、
その事務所から送付されることになるでしょう。

念のため、
登記内容を確認するために
登記簿謄本を取っておくといいと思います。

この登記済証は、
次に登記をするとき必要になる大事な書類です。

大切に保管しておいてくださいね。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/30 16:08】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家づくり重要事項説明とは

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失敗できない家づくり
第34回
★家づくり重要事項説明とは★

5月1日から、ガソリンの暫定税率が復活するようですね。

結局1ヶ月間ガソリン価格が安くなっただけでした。

しかも石油元売は原油高騰分を上乗せした
大幅値上げを予定しているようです。

いくらぐらい価格が上がるのか・・・。

3月のころよりも高くなることは確実のようですね。

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さて、家づくりの話です。

前回、｢重要事項の説明｣について少し話ました。

今回はその｢重要事項の説明｣の記載内容をまとめてみました。

●表示
　□仲介を行なう宅建業者概要
　　　商号、代表者氏名、主たる事務所、免許番号、免許年月日
　□説明を行なう宅地建物取引主任者
　　　氏名、登録番号、業務に従事する事務所
　□取引の態様
　　　売買などの態様、当事者・代理・媒介の区分
　□取引対象物件の表示
　　　土地　(所在地、登記簿上の地目、面積)
　　　建物　(所在地、家屋番号、種類、構造、床面積)
　　　売り主の住所・氏名

●取引物件に関する事項
　□登記簿に記載された事項
　　　所有権に関する事項　(土地、建物の名義人、住所)
　　　所有権にかかる権利に関する事項　(土地、建物)
　　　所有権に以外の権利に関する事項　(土地、建物)
　□法令に関する制限の概要
　　　都市計画法　(地域の区分、制限の概要)
　　　建築基準法　(用途地域名、区域・地区・街区名簿、建築面積の限度、
　　　　　　　　　　延床面積の限度、敷地等と道路との関係、
　　　　　　　　　　　私道の変更又は廃止の制限、その他制限)
　　　それ以外の法令に基づく制限　(法令名、制度の概要)
　□私道の負担に関する事項
　　　負担の有無、負担の内容　(面積、負担金など)
　□飲料水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
　　　直ちに利用可能な施設か、施設整備予定はあるか、
　　　施設整備に関する特別な負担の有無、
　　　飲料用水の場合は公営・私営・井戸の区分
　□宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造など
　　　ガスは都市ガス・プロパンの区分
　　　宅地　(形状及び構造、宅地に接する道路の幅員及び構造)
　　　建物　(形状及び構造、主要構造部、
　　　　　　　内装及び外装の構造・仕上げ、設備の設置及び構造)

●取引条件に関する事項
　□代金及び交換差金以外に授与される金額
　　　金額、授受の目的
　□契約解除に関する事項
　　　手付解除、引渡し前の減失・毀損による解除、契約違反による解除、
　　　ローン特約による解除、瑕疵担保保障による解除などの条件・手続きなど
　□損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
　　　売買契約において損害賠償額や違約金に関する定めをする場合に、
　　　その額および内容を記載
　□手付金などの保全の概要(業者が自ら売主の場合)
　　　宅建業者が自ら売主となる宅地、建物の売買において、
　　　一定の額または割合を超える手付金等を授受する場合に義務づけられている
　　　保全処置を説明する項目で、保全の方式、保全を行う機関を記載
　□支払い金又は預り金の保全処置の概要
　　　宅建業者が支払い金、預り金等を授受する場合は、
　　　その金銭について保全処置を行うか否か、
　　　行う場合にはその処置の概要を記載
　□金銭の貸借の斡旋
　　　宅建業者による金銭の貸借の斡旋の有無、斡旋がある場合はその内容
　　　(取扱金融機関、融資額、融資期間、
　　　　　利率、返済方法、保証料、ローン事務手数料、その他)、
　　　金銭の貸借が成立しないときの処置について記載
　□割賦販売に係わる事項(業者が割賦販売をする場合)
　　　宅建業者が割賦販売をする場合、現金販売価格、割賦販売価格
　　　及びそのうち引渡しまでに払う金銭と賦払金の額を記載

●その他
　□供託所などに関する記載
　　　宅地建物取引保証協会の社員でない場合には
　　　営業保証金供託した供託所とその所在地、
　　　ならびに弁済業務保証金を供託した供託所及びその所在地

以上を参考に、
分からないことがあれば質問をして、
疑問をなくしてから契約に望んでください。

そのためには、
契約の1週間前には説明をうける必要があるでしょう。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/29 17:20】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家づくり売買契約について

失敗できない家づくり
第33回
★家づくり売買契約について★

今日はちょっと寒かったですね。
しかも雨もパラパラ降ってるし。

雨といえば、
私あんまり傘をささないんですよ。

現場の巡回をしていると、
ちょこちょこ移動することが多いので、
そのたびに傘をさしたりってのが煩わしいんですよね。
持ち歩くのも邪魔になるし。

そんなですから、
たまの休日に出かけても傘は持っていかないことが多い。
(天気予報が雨でも)
雨が降ったらビニール傘買えばいいか、と思ってしまう・・・。

↓杖の中に傘が入った仕込みステッキというのを発見！
http://www.e-kasaya.jp/U1M024-index.html
ステッキなんて持たないから便利なのかどうかよく分からん。

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さて、家づくりの話です。

土地を買うときには下記のことを明確にしておくことが必要です。
・土地の権利関係
・私道負担の状況
・取引の条件

そのため｢重要事項の説明｣があります。

これは不動産取引の専門家である
宅地建物取引主任者が調査を行なって、
取引物件の重要事項を書面で説明することです。
　※この説明は義務です。

わからないことがあったら質問をして、
疑問をなくしてから契約してください。

疑問をなくすためにも、
契約の1週間前には説明を受けることをお勧めします。

取引物件の内容は、
重要事項の説明で明らかになります。

しかし、全てを人任せにせず、
登記簿謄本を取り寄せて、
売主が登記上の所有者と一致するかなどの基本事項を
あなた自身が確認することも大切だと思います。

売買契約が締結したら、
それと同時に売買契約書で合意した手付金を売主に支払います。

ここで注意してほしいことが、
手付金の支払い方法が、現金もしくは預金小切手を使用すること。

金銭の授受に預金小切手を使用する場合は、
預金小切手のコピーをとっておいてください。

もしものときに、
コピーがとってあると安心できますよ。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/26 22:50】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家づくり敷地状況の確認2

失敗できない家づくり
第32回
★家づくり敷地状況の確認2★

今日は弊社で管理している売地の草刈に行ってきました。

いってビックリ!?
草ぼーぼー。

3月の後半に見に行ったときは、
ほとんど草がはえてなかったのに・・・。

たいしたことないやと思い、
それほど重装備で行かなかったので
スゴイ大変でした。

ホンダから↓こんな草刈機が出ていました。
http://www.honda.co.jp/lawnmower/
これってスゴイ楽そうだわ。

75坪をひたすら刈りましたよ。
草の成長をあまくみていましたぁ。

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さて、家づくりの話です。

前回敷地状況のチェック項目の話をしました。

このチェック項目があれば、
あなたにもだいたいの土地の判断ができると思います。

しかし、
素人のあなたがこのチェック項目だけで
的確に判断するのは難しいでしょう。

そこで、
このチェック項目で判断しながら土地をいくつかに絞込み、
最終的な段階で、
信頼できる家づくりの専門家に
一緒に土地を見て評価してもらいましょう。

※専門家といっても不動産屋さんではダメです。
　実際に設計をしたり施工をする人に判断してもらってください。

地盤の状況もとても重要です。

軟弱な地盤でも
地盤改良や基礎の形式で安心な家を建てることはできます。

ですが余計にコストがかかります。
他にも、
地震被害の事例をみると
軟弱地盤地域での被害が圧倒的に多いので注意。

ココだけの話ですが、
実は前回のチェック項目は
土地の価格評価のチェック項目とも共通なんです。

つまり、
このチェック項目でよい評価の土地は価格が高いはずです。

ですから、
予算の面である程度割り切る必要があります。

それを知ったうえで、
第29～31回でお伝えしたチェック項目を
あなたの土地選びに活用してみてくださいね。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/25 17:58】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

敷地状況の確認

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　多くの人が家づくりに失敗しています。
　夢の新築マイホームがトラブルだらけで、もうウンザリ・・・
　あなたはそんな生活に耐えられますか？
　家づくりに失敗にするのには理由があるんです！
　誰も教えてくれなかった、いや言いたくなかった
　家づくりの秘訣を公開します。
　これを読めば、必ず家づくりに成功します！
　もう家づくりを始めてしまった人は読まないほうがいいかも・・・
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　｢土地から選ぶ失敗しない家づくりの秘訣｣
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失敗できない家づくり
第31回
★敷地状況の確認★

このところよく古本屋に行くようになりました。
｢のだめカンタービレ｣というマンガにハマってしまって・・・。

よく行く定食屋に｢のだめカンタービレ｣が置いてあって、
それを読んだのがきっかけです。

音楽マンガなので、
私には記号とか書いてある言葉の意味がよくわからんこともあるんですが
楽しく読めてしまうから不思議です。

｢ぎゃぼー｣とか｢ぎゃひー｣とか
のだめの発する奇声もおもろい。

↓作者のページ
http://www.din.or.jp/~nino/main.html
↓Yahoo!の｢のだめカンタービレ特集｣
http://nodame.yahoo.co.jp/

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さて、家づくりの話です。

土地選びには、周辺環境の他にも大切なことが沢山あります。

・日照
・通風
・接道状況
・土地の形状
・地形
・広さ
・隣接地の状況
・前面道路の状況
・地盤の状況
・法規制の状況

などなど。
これらの項目についての検討が必要になります。

これらのチェック項目をまとめてみました。
参考にしてください。
　※□の項目は下の段に行くほど評価は低くなる。

●日照、通風
　　□敷地にゆとりがある　日照、通風共に良好
　　□まあまあの日照、通風がある
　　□密集地。日照、通風共に最悪
●道路の位置
　　□南側道路　
　　□東側道路　
　　□西側道路　
　　□北側道路
●水はけ
　　□高台で水はけ良好
　　□平坦地でまあ普通かな
　　□まわりより低い土地。水はけ悪い
●隣地の状況
　　□一般の戸建住宅
　　□アパート、空地など
　　□非住宅系建物、高層建物
　　□嫌悪施設、高圧線が近くにあるなど
●前面道路の交通量
　　□少なくて静か　
　　□まあ普通　
　　□なんか多い
●前面道路の幅員
　　□6メートル以上で歩道もある
　　□4メートル以上
　　□2項道路　※｢第26回家づくりには道路が必要｣を確認
●土地の形状
　　□整形(長方形など)
　　□ほぼ整形
　　□不整形、旗竿敷地
●地形
　　□平坦、少し南側傾斜
　　□少し東側傾斜、少し西側傾斜
　　□少し北側傾斜
　　□傾斜地、崖っぷち
●間口の幅
　　□12メートル以上
　　□8メートル以上
　　□5メートル以上
　　□5メートル未満
●土地の広さ
　　□建てたい広さの家を余裕をもって建てられる
　　□何とか建てられる
　　□建てられるか微妙、不安がある
●道路との高低さ
　　□道路より敷地の方がやや高い
　　□道路とほぼ同じ
　　□道路より低い
●地盤の状況
　　□台地などで良好な地盤
　　□台地と谷地(低地)の間　※造成工事によって評価は変わる
　　□谷地(低地)などの軟弱地盤

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/24 17:39】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

土地の周辺環境のチェック2

失敗できない家づくり
第30回
★土地の周辺環境のチェック2★

最近、資格を取ろうと思って勉強してます。

先輩に、
｢これはこうするものだから覚えておけ!!｣
と言われ、
理屈がよくわからずに覚えていたことなどがあるんですが、
それらも資格の勉強をしていると理屈がわかってきます。
(なぜそうなのかっていう理屈がね。)

資格の勉強をするだけでも、
かなり自分自身のプラスになると感じますよ。

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さて、家づくりの話です。

今日は前回の続きで、次の項目の確認をしましょう。
●住環境
●行政サービス・生活インフラ

｢住環境｣のチェック項目。

□騒音・大気汚染、悪臭などの有無
□嫌悪施設の有無
　　(近くにあると嫌だな。とあなたが思う施設の有無)
□緑地環境
　　(公園、緑地など)
□街並みなど
　　(土地の利用状況　規模　景観)
□法規制の状況
　　(用途地域　建ぺい率　容積率　地区計画　建築協定など)
□防犯・防災面などの安全性
　　(避難場所の有無　そこまでの距離)
□住民の状況
　　(年齢層　所得水準　教育水準)

｢行政サービス・生活インフラ｣のチェック項目

□文化施設・サービスの充実度
□医療サービスの充実度
　　(医療費補助　定期健診　成人病検診)
□福祉サービスの充実度
□住宅取得支援制度の充実度
　　(融資　助成)
□ゴミ収集の方法
　　(ゴミのだし方　分別の方法など)
□自治体財政の健全性
□インフラ整備状況
　　(上下水道　電気　ガス)
□通信インフラの整備状況
　　(通信サービスのエリア内か外か)
□水道加入金の状況
　　(加入金の有無　加入金の金額)

これらの項目をチェックしてみてくださいね。

ポイントは、
一度ではなく、曜日や時間を変えて何度かチェックすること。

とても手間のかかることですから、
面倒くさい！とか仕事が忙しくて・・・・。
と思うでしょう。

しかし、よ～く考えてみてくださいね。
あなたがこれから一生を過ごす場所になるかもしれないんですよ？
それとも何千万もする買い物を何度するんですか？

このチェックは
住んでから後悔しないためにも、必要なことですよね。

あなたの目で確かめて、実体験する。
これ重要です。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/23 17:50】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

土地の周辺環境のチェック

失敗できない家づくり
第29回
★土地の周辺環境のチェック★

最近、車にカーナビをつけました。

ちょっと嬉しくなって、
仕事が終わってから箱根にドライブに行ってしまいました♪

カーナビがあるから帰りは安心！と思って、
あてもなくぐるぐる走り回って、
｢さあ帰ろうか！｣とナビを見ると湯河原まで来ていました。

最初は芦ノ湖あたりまでの予定だったのに・・・。
調子にのりすぎました。

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さて、家づくりの話です。

前回は
｢土地選びは土地の周辺の環境を知ることです。｣
という話と、
｢交通利便性｣の項目の確認をしましたね。

今日は次の項目の確認をしましょう。
●生活利便性
●地域の将来性
●子育て・教育環境

まずは
｢生活利便性｣のチェック項目。

□買い物の利便性.1
　　(商店街・スーパーなどへの距離や交通手段　駐車場の有無　営業時間)
□買い物の利便性.2
　　(生鮮食品店などへの距離や交通手段　駐車場の有無　営業時間)
□買い物の利便性.3
　　(コンビニなどが近くにあるか)
□金融機関の利便性
　　(郵便局、銀行、信用金庫など)
□行政機関の利便性
　　(役所、警察署などへの距離や移動手段)
□飲食店の利便性・充実度
　　(レストランなど)
□医療施設の利便性・充実度
　　(内科、小児科、病院、保健所など　それら施設の評判)
□福祉施設の利便性・充実度
　　(施設までの距離、交通手段　施設の評判)

｢地域の将来性｣のチェック項目。

□大規模開発計画の有無
□鉄道の新線計画などの有無
　　(新線計画、新駅計画など)
□幹線道路の整備計画
　　(幹線道路の有無、新設・拡幅・延伸計画の有無　インターチェンジ新設計画)

｢子育て・教育環境｣のチェック項目

□保育環境
　　(保育園、幼稚園など　空状況　時間外保育の有無)
□周辺の子供の遊び場
　　(公園、遊び場などの距離　安心して遊べるか否か)
□子供たちの人数
　　(同年代の子供は多いか、少ないか)
□小中学校への通いやすさ
　　(学区、距離、移動手段)
□通学路などの安全性
□学校の教育環境
　　(校風、雰囲気、進学状況など)
□学習塾などの有無、評判

これらの項目をチェックしてみてくださいね。

今回はここまで。
残りの2つ、
｢住環境｣と｢行政サービス・生活インフラ｣
の項目は次回。

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【2008/04/22 18:53】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

土地の周辺環境を知る

失敗できない家づくり
第28回
★土地の周辺環境を知る★

昨日、会社でしか使ってなかったガソリンスタンドで、
自分の車の給油をしました。

というのも、
Suicaみたいにカードにチャージ(入金)して使う
会員カードのようなモノを頂いたので、早速使ってみたんです。
(会員価格で安くなるというので・・・)

いやいやビックリしました。

いつも給油してるじょもは138円(会員価格)なのに、
そこは135円だったんですよ！
しかもハイオクが!!

もっと早く気づけばよかったなぁ。
ちょっと後悔。

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さて、家づくりの話です。

土地選びは、
その土地をあなたが気に入るかどうかの第一印象が重要です。

しかし、
実際に購入するとなると、
本当にココでいいのか・・・・。
と不安になるものです。

そこで是非やっておきたいことが、
その土地の周辺の環境を知ることです。

・その土地の周辺地域を歩き回って、環境を直接目で確かめる。
・通勤経路を実際の通勤時間に実体験してみる。
・市町村の役所にいって行政サービスの内容を確かめる。
など。

手間はかかりますが、このようなことをしておけば安心です。

周辺の環境要素をまとめると、
●交通利便性
●生活利便性
●地域の将来性
●子育て・教育環境
●住環境
●行政サービス・生活インフラ
でしょう。

これらの項目を実際に知っておくといいと思います。

項目の具体的な要素は↓こちら。

まずは
｢交通利便性｣のチェック項目。

□最寄駅までの交通手段・所要時間
□最寄駅までのバスの通勤時間の本数
□始発・最終バスの時刻
□最寄駅からの勤務先・通学先までの所要時間
□ラッシュ時の電車の本数
□通勤・通学のしやすさ
□始発・最終電車の時刻
□通勤・通学交通費
□タクシーの利用しやすさ
□将来の利便性向上はあるか
□道路網の整備状況
□車の交通の利便性

これらの項目をチェックするといいでしょう。

今回はここまで。
残りはまた次回です。

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【2008/04/21 17:29】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

悪い条件の土地

失敗できない家づくり
第27回
★悪い条件の土地★

昨日は夜中に蚊の襲撃にあいました。

なんか痒いなぁ。
と目が覚めると2箇所刺されてました。

手首の部分と、なぜかアゴの部分。

一度目が覚めて気になりだすと
痒くてたまらないですよね。

今日は寝不足ですよ・・・。

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さて、家づくりの話です。

一見すると良さそうな土地でも、
よ～く考えてみるとあまり条件のよくない土地ってありますよね。

たとえば、
路地状部分だけで道路に接している｢旗竿敷地｣といわれるもの。
※下図のような土地。
　クリックして確認してください。

奥まっていて静かな環境です。
ちなみに私の実家も旗竿敷地です。

住んでいて、とてもいい土地ですが、
路地状部分の幅や長さによっては
十分な駐車スペースが取れなかったりします。

敷地面積の割りに有効に使えるスペースが少ない
非効率な土地といえます。

また、路地状部分が長いと、
家が建てられない場合もあるので注意してください。

私の実家の場合は
路地状部分の幅が十分にあるので車を駐車していても
人が通行するのに十分なスペースが確保されています。

他には、
道路に接する部分のない｢袋地｣と呼ばれる土地。
※下図のような土地。
　クリックして確認してください。

この場合、
土地(3)は道路との間の隣地(4)の土地の一部を
通行する権利をもっています。

この権利を｢囲繞地通行権｣(イニョウチツウコウケン)といいます。
こんな権利があるの知ってました？

この権利は袋地にとっての
必要最低限の通行(公道に出るための)を確保するためのもの。

袋地の場合は、囲繞地通行権をもち、
その幅が2メートル以上ないと家を建てられないので注意！

建物を建てるときの建築確認申請では、
敷地は必ずしも土地の所有権と一致していなくても大丈夫です。

旗竿敷地や袋地敷地の新築や建替え工事のために、
道路に面する隣地(図の(2)、(4))の一部を申請用に貸すことがあります。

ですが、将来、隣地の(2)、(4)で建替えをするときに、
貸した部分の敷地を建築敷地にできなくなります。

こんなデメリットがあるので、
それを知ったうえで土地の購入を検討してくださいね。

今日勉強したこと。
・旗竿敷地は敷地面積の割りに
　有効に使えるスペースが少ない非効率な土地。
・袋地の人に土地の一部を貸すと後で損をする。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/19 13:58】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家づくりには道路が必要

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　多くの人が家づくりに失敗しています。
　夢の新築マイホームがトラブルだらけで、もうウンザリ・・・
　あなたはそんな生活に耐えられますか？
　家づくりに失敗にするのには理由があるんです！
　誰も教えてくれなかった、いや言いたくなかった
　家づくりの秘訣を公開します。
　これを読めば、必ず家づくりに成功します！
　もう家づくりを始めてしまった人は読まないほうがいいかも・・・
　今すぐ↓をクリックして読んでください。
　｢土地から選ぶ失敗しない家づくりの秘訣｣
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失敗できない家づくり
第26回
★家づくりには道路が必要★

関東、東北太平洋側で大雨になるとの事です。

18日の夜遅くに雷をともなった
激しい雨が降るところもある見込みだとか。

夜の大雨は音がうるさくて眠れないという方いませんか？
私は全然平気ですけどね。

それにしても外はスゴイ静かですわ・・・。
この時間でこんなに静かなのに
ほんとに大雨になるのかね？

嵐の前の静けさってやつかな。

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さて、家づくりの話です。

｢接道義務｣って知ってますか？

この意味を知っているあなた！
スゴイ勉強家さんですね！

コレは、
都市計画区内の土地で、幅4メートル以上の道路に
2メートル以上接していなければダメということです。

この条件をクリアしないと建築物の敷地として認められないんです。

つまり家を建てられない。

しかし、
実際の道路の幅は4メートル未満のものがたくさんありますよね。

そこで建築基準法では、
幅4メートル未満の道路でも特定行政庁(市町村長か都道府県知事)が
指定したものに限っては建築基準法上の道路として扱ってくれます。

コレを｢2項道路｣と読んでいるようです。

ただし、2項道路に面した土地に家を建てる場合は、
原則として｢セットバック｣が必要です。

セットバックとは、
4メートル未満の道路の中心線から2メートル後退したラインを
道路と敷地の境界線とすることです。

つまり、
中心線から2メートルセットバックした部分は
あなたの土地であっても敷地面積に入れずに、
建ぺい率や容積率の計算を行なうことになるのです。

セットバックした部分には何かを建てることはできないわけです。

敷地が削られるわけですからスゴイ損した気分になります。

ですが、
道幅が狭いと緊急車両(救急車や消防車など)が通行できないなど、
大変なことになりますね。

それにセットバックしたところを道路用地として寄付すると
市道路敷地寄付に係る分筆費用についての補助金制度があったと思います。

他にも周辺の状況によって敷地の境界線が変わることがあります。
また、
すでに家が建っていても接道条件が満たせないと、
建替えができないことがあるので注意してください。

今日勉強したこと。
・接道義務があるので、道路付けのない土地は買わない。
・4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが必要。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/18 20:54】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

家が建てられない土地

失敗できない家づくり
第25回
★家が建てられない土地★

高校野球の春季大会で0－66で
試合放棄ということがあったそうです。

野球部の正式部員は2人で
あとは助っ人を集めての試合だったとのこと。

正式部員が2人というのは・・・
野球ってそんなに人気がなくなってしまったのかなぁ。

けっこう楽しいのにね。

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さて、家づくりの話です。

あなたは、
家が建てられない土地があることを知っていましたか？

どこにでも好きなところに家は建つものだと思いますよね。
実は私もこの仕事をするまでは、そう思ってました！

実際のところ、然うは問屋が卸さないっす。

あなたの土地に家が建てられるかどうかは、
都市計画法で定められた｢都市計画｣によります。

全国の約1/4の地域は都市計画が定められていて、
その都市計画区域は
市街化区域と市街化調整区域に分かれています。

↓都市計画法による地域区分を簡単にまとめました。

●市街化区域
　　工業専用地域に指定されている場合を除き、
　　原則として家を建てることができる。
　　※工業専用地域には家は建てられない。

●市街化調整区域
　　原則として宅地造成などの開発、
　　一般住宅の建築はできない。
　　ただし、農家住宅や既に開発許可を受けている場合、
　　既に家が建っている敷地では例外的に家が建てられる。

●未線引き・白地地域・都市計画区域外
　　他の法令規制がなければ、原則として家は建てられる。
　　ただし、水道、電気などの引き込みを
　　自分で行なう必要がある場合がほとんど。

地域区分はわかりましたね。

この家が建てられる区域には、
建物の規模や用途などを規制した｢用途地域｣の指定があります。

※分類は住宅系、商業系、工業系とあり、
　それぞれに用途地域が決まっている。

用途地域は各地域ごとに居住環境にかなりの差があります。
ですから、土地を購入するときは、
その土地がどんな用途地域に指定されているか確認してください。

確認をしないまま土地を決めてしまうと、
どんな家が建てられるか、
周辺にはどんな建物や施設が建築可能なのかわかりません。

確実に後悔します。

他にも、自治体による条例や
建築基準法に基ずく建築協定などが影響する土地もあります。

詳しいことは
不動産屋さんや工務店さんなどに確認してくださいね。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/17 15:18】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

道路で土地の値段を知る

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失敗できない家づくり
第24回
★道路で土地の値段を知る★

実家の車のタイヤがまだスノータイヤで、
早く普通のタイヤに取り換えてくれー！
と言われつづけていたので、
仕事の空時間を使ってタイヤ交換してきました。

17インチのタイヤ4本交換。
準備、片付けを含めて55分というタイム。

カントクてきには｢けっこう早いタイム？｣と
自画自賛してますが、どうなんだろ？

プロには敵わないのは、わかってますけどね。

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さて、家づくりの話です。

土地の値段を知る方法。

そのもう1つの方法が相続税の路線価を知ることです。

ところで、相続税の路線価って・・・なに？？

これがわかるあなたは、相当勉強されてますね！

相続税の路線価とは、
相続税や贈与税などの課税のために、
都市部の道路ごとに国税局長が決定した土地の単価のことです。

その道路に接する土地は、相続税などの課税上、
この単価を基準に評価がされるんです。

国税庁のホームページで路線価は調べることができます。
ここを↓クリック↓して確認してください。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/senmonjoho/rosenka/rosenka.htm

※路線価を調べるときは、｢路線価図の説明｣を見てくださいね。
　説明を見ないと訳わかんないですよ。

路線価は、公示価格と違って、
あなたのねらっている土地が接している道路の単価が
そのまま出ているので、道路ごとのちょっとした差も単価に反映しています。

相続税の路線価は、
公示価格の約80パーセントを目安につけられています。

※路線価の金額がそのまま土地の価格にはならないので注意！

土地の値段の話をしてきましたが、
やっぱりあなたが買うべき土地は
道路付けや形状、土地の様子が良くて、
ココに住みたい!!と思えるモノにしてくださいね。

価格だけでは決めないでください。

安い土地にはそれなりの｢何か｣がありますから。
それを見極めて納得できれば安い土地を買ってもいいかもしれませんが・・・。

でも、素人のあなたにはそれを見極めるのは難しいはず。

ですから、
価格だけで土地を決めてはダメです。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/16 16:28】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

土地の値段を知るには？

失敗できない家づくり
第23回
★土地の値段を知るには？★

最近なんかスッキリしない感じで
体がだるかったんですけど、
昨日、仕事終わってバッティングセンター行って
バット振りまくったらなんか非常にスッキリしました。

カッキーン!!てボール打つとスゲー気分爽快ですね！

体が疲れてるのかなーって早く寝たりしたけど
あんまり効果なくて、
結局は運動することでストレスが発散したようです。

十分な睡眠も必要ですけど、
適度な運動！これ重要ですわ。

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さて、家づくりの話です。

土地を探し始めて不動産屋さんに行くと、
｢この辺の相場は坪○○万円｣
という話を聞きますね。

地価(土地の値段)は地域ごとに相場があります。

この相場は、いろいろな要因があって形成されます。

たとえば、
都心からの距離や環境、
地域の雰囲気、最寄駅からの距離などなど。

このような地価の相場は、
地域の不動産屋さんに聞けば目安を知ることができます。

しかし不動産屋さんによっては、
特定の土地を買わせようとすることがあったりします。

その他にも、
不正確な情報である場合も・・・。

これでは参考にはならないですね。

そこで適正な指標となるのが地価公示価格です。

これは、
毎年1月1日現在の正常な地価を判定して、
毎年3月下旬くらいに国土交通省から発表されているものです。

あなたが目をつけている土地の近くの公示価格を調べれば、
だいたいの相場を知ることができます。

下のアドレスから公示価格を知ることができます。
今すぐ↓クリック↓して確認してみてください。
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
(国土交通省ホームページです)

ただし
公示価格で知ることのできる相場も
あくまでも目安ということを忘れないでください。

実際の土地の価格は形状や地型、
道路付けなどの要因で大きく変化しますからね。

注意してくださいね。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/15 21:41】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

土地と法律

失敗できない家づくり
第22回
★土地と法律★

最近、雨が多いですね。
現場が進まなくて困ってます。

そういえばこの前、
友人と出かけたときも雨だったなぁ。

｢お前、実は雨男だろ？｣
と、あらぬ疑いまでかけられる始末。

本当に雨男だったら、
この仕事には向いてないことになりますねぇ・・・。

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さて、家づくりの話です。

いままでは、
家づくりのお金に関する基本的な話をしてきました。

今回からは、土地と土地に関する法律などの基本の話をしますね。

あなたが望んだどおりの家を建てようと思っても、
法律の規制や利害関係などハードルがいっぱい。

事が起きてからあたふたと慌てないように
基本的なことを知っておきましょう。

次回は土地の値段についての話をしますね。

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【2008/04/14 16:25】 | 土地と法律の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

建物名義で得してください

失敗できない家づくり
第21回
★建物名義で得してください★

最近忙しくて運動してないです。

なんだかストレスも少しずつ溜まっているような気がする。

バッティングセンターでもいってスカッとしてくるかー
(空振りばっかだと逆にストレスが溜まる恐れもあるが・・・)

そういえば今日はちゃんと目覚まし動きました。

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さて、家づくりの話です。

家づくりの費用を夫婦で負担する場合は、
家の名義を共有名義にしてください。

共有名義にすると
税制上のメリットが受けられることがありますからね。

たとえば以下の場合。
・夫婦で収入がある。
・住宅ローンを2人で借りている。
・家を共有名義にしている。

この3つ全てに当てはまる場合は、
夫婦ともに住宅ローン減税が受けられます。

また、
家を売却して利益がでたときは、
同居している共有名義者1人当たり
3000万円の特別控除を受けることができます。

その他にも、
親からの贈与で家づくりをするときも共有名義を考えてください。

相続税の関係で相続時精算課税制度を利用しないときは、
資金援助してくれた親にも、
負担額に応じた共有持分を持つようにします。

こうすることで、
贈与税がかからず、相続のときに共有持分を相続すれば、
最初に親から住宅資金をもらったのとかわらなくなります。

共有名義にすることで配偶者や子供に財産を分散させ、
相続税に関しても有利にすることができるのです。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/12 16:28】 | 家づくり資金の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

住宅ローン減税で得をする

【2008/04/11 16:41】 | 家づくり資金の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

つなぎ融資の利用

失敗できない家づくり
第19回
★つなぎ融資の利用★

昨日は横浜で研修があって、
その帰りに横浜に勤めている友人と久しぶりに会ってご飯を食べてきました。

美味しいお店がわからなかったので、
カーナビで適当に検索して｢ココ行ってみよっかー！｣
という感じでピザとパスタのお店へGO！

実際に行ってみると、なかなかウマイ！

あんまり当てにしてなかったけど、カーナビ検索けっこういいぞ。
カーナビの性能を見直しました。

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さて、家づくりの話です。

登記費用やローン関係の諸費用(手数料)は、引渡しや入居の時期に発生します。
その他にも、建築費用の残金という、最も大きな支払いも待っています。

フラット35などを利用し、
ローンの実行日よりも引渡しや残金の支払い日が早いときは、
引渡し前に資金を用意しておく必要があります。

前もって資金を用意しておく必要があるのは、
フラット35を利用していて、引渡しのときに残金決済をする契約の人。

フラット35での資金を受け取るまでの間、
別の融資を受けることが必要になるでしょう。

このとき利用されるのが、つなぎ融資です。

つなぎ融資は金融機関に相談してください。
ハウスメーカーでもつなぎ融資を紹介してくれると思います。

つなぎ融資の他には、
工事会社に残金の決済を待ってもらうことができるかもしれません。

これは、工事会社が金融機関から
直接、融資を受け取る契約にしておく方法で、｢代理受領｣といいます。

ですが、工事会社次第なので可能かどうかはわかりません。

民間の住宅ローンを利用している場合は、
フラット35に比べると柔軟な対応をしてくれることがあります。

どちらにせよ、工事会社と金融機関に早めに相談してください。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/10 16:46】 | 家づくり資金の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

着手金と中間金

失敗できない家づくり
第18回
★着手金と中間金★

今日の神奈川は台風のような天気です。

朝、現場巡回したときは何ともなかったんで
(私はずぶぬれになりましたが・・・)
ちょっと安心しつつも、やっぱり強い雨と強風なので心配です。

それにしても、この時期ってこんなに天気が荒れたっけ？

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さて、家づくりの話です。

依頼先が決まり、プランもOK！
工事請負契約を結んだら、工事着手金の支払いがあります。

着手金は工事総額の2割は見込んでおく必要があると思います。
その他に、請負契約の前の仮契約や、設計料、
確認申請費用の支払いがある場合もあるので注意しましょう。

請負契約後は着工になりますが、
建替えの場合は解体費用、減失登記費用、引越し費用、仮住まい費用などが必要です。

着工後は上棟→完成となりますが、
上棟時に工事費の中間金支払いがあります。
※依頼先との契約による。

ここで注意するのが、
住宅ローンは建物が建って保存登記がされてから実行されること。
そのため、建物完成までの費用は自己資金でまかなわないとダメです。

ただし、
フラット35で中間資金のための融資を行なっている金融機関があるようです。
金利や手数料が発生してしまいますが、
自己資金に余裕はない場合は、こちらも考えに入れておいてください。

いつ、どのくらいの現金が必要になるのか、確認が重要です。
それがわかれば、土壇場になって金融機関に駆け込むことも無いでしょう。

自己資金が不足して困らないように、
早めに金融機関などに相談してくださいね。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/08 17:58】 | 家づくり資金の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

支払いスケジュールの把握

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失敗できない家づくり
第17回
★支払いスケジュールの把握★

ガソリンを入れるついでに、
タイヤの空気圧を少し上げてみました。

車のドアの柱のところに適正空気圧の表が貼ってあるので、
その値より少し上げてみたんです。

乗り心地は少しゴツゴツするけど、
車がいつもより軽くなった感じがします。
(動き始めがいつもより軽いです)

空気圧だけでこんなに変化があるとちょっと嬉しくなります。
燃費もよくなるらしいのでお勧めですよ！

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さて、家づくりの話です。

家づくりの簡単な流れは、
業者選び → 契約 → 着工 → 完成 → 引渡 → 入居
となります。
この流れの中で、いつ、どんな支払いが発生するのかお話しします。

一般的な家づくりの流れをまとめました。
(土地は確保済みの場合)
　※○：家づくりの流れ
　　☆：主な内容(イベント)
　　◇：必要な費用(空欄は費用の発生無し)

○家づくりを考え始める
　↓☆イメージづくり、予算検討
　↓◇
○業者選び、申し込み
　↓☆工務店、設計事務所の検討、見積もり依頼
　↓◇契約金、申込金、地盤調査費用
○資金計画
　↓☆借入額、借入先の検討
　↓◇
○設計
　↓☆設計契約(別の設計者依頼のとき)、プランニング相談
　↓◇設計契約金
○住宅ローン申し込み
　↓☆ローン申込書記入、必要書類提出
　↓◇ローン申込書類代(民間は無料)、ローン申込代行手数料
○業者と契約
　↓☆工事業者と請負契約
　↓◇印紙税、建築確認申請費用、その他
○着工
　↓☆着手金支払い
　↓◇工事着手金、地鎮祭費用、解体工事費用、
　↓　引越し費用、仮住まい費用、その他
○上棟
　↓☆現場の検査、中間金の支払い
　↓◇中間金
○完成
　↓☆竣工検査、適合証明申請・交付(フラット35)
　↓◇
○引越し
　↓☆費用決済、登記、引越し、工事残金支払い
　↓◇工事残金、登記関連費用、引越費用、
　↓　つなぎ融資利息、ローン事務手数料(つなぎ融資が必要なとき)
○住宅ローン契約
　↓☆ローン契約
　↓◇印紙税、登記関連費用、ローン事務手数料・保証料
　↓　火災保険、その他
○入居
　　☆近隣挨拶、新築記念パーティー♪、最終資金の受け取り
　　◇不動産所得税、家具購入費用、近隣挨拶費用、その他

家づくりを考え始めたときは予算を検討します。
・総額でいくらの家を建てるのか。
・そのための自己資金と住宅ローンは用意できるか。

予算の目安がつけば、業者選びです。
プランの相談をし、概算見積もりをだします。
(その結果で予算修正が必要になる)

予算が確定したら、資金計画を立て、ローンの申込み。
資金計画は住宅金融支援機構の窓口などで相談に乗ってくれます。
また、各銀行などでも相談窓口があったり、
インターネットで情報提供をしているようです。

家ができるまでの流れと、
いつ、どんな支払いがあるか把握できましたか？

支払いスケジュールがわかれば、
資金のやりくりが行いやすくなるので覚えておいてくださいね。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/04 16:52】 | 家づくり資金の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

上手なローン返済の仕方その2

失敗できない家づくり
第16回
★上手なローン返済の仕方その2★

ここ数日のことですが、
朝目が覚めると、なんか体がだるいというか、
腰の上あたりが痛いんですよね。

寝すぎるとよくそうなりますが、
別にそんなに寝てないので、何が原因なのかわからない・・・。

最近忙しくてスポーツとか体を動かしていないのが原因かなぁ？

さて、家づくりの話です。

住宅ローンの上手な返済の方法の内、
繰り上げ返済についてはお話ししました。

今回は残りの2つ、
　2.返済条件の変更
　3.借り換え
のお話です。

ポイント2。
返済条件の変更とは、
住宅ローンの返済条件の返済期間やボーナスと毎月の返済比率、
返済方法などを変更することです。

転職して収入が減った。とか
共働きを始めたので収入が増えた。など、
家計に変化がでたときに有効です。

変更するときに知っておきたいポイント。
・月々の返済額を増やすと、返済期間が短縮し、総返済額が減る。
・条件変更をするには審査が必要な場合もある。
・ボーナス併用払いを月払いのみに変更したり、その逆も検討できる。

借入先の金融機関でどんな返済条件の変更ができるのか確認しましょう。

ポイント3
借り換えとは、
現在の住宅ローンを完済して他の住宅ローンに組み替えることです。
つまり、
新しく住宅ローンを組んで、そこで新規に借りたお金で、
現在支払っている住宅ローンを返済する方法のこと。

借り換えのポイントは以下のようになります。
・住宅ローン残高が1000万円以上ある。
・金利差が1％以上ある。
・返済期間が10年以上残っている。
・金利の高いローンから低いローンへ借り換える。
・公的融資への借り換えはできない。民間融資への借り換えになる。
・変動金利型などへの借り換えになるので将来の金利上昇に注意。

また、抵当権を設定しなおすための抵当権設定費用などがかかります。
ですから、
借り換えでメリットがでるかどうかは、
金融機関で試算してもらう必要があります。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/03 17:42】 | 家づくり資金の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

上手なローン返済の仕方

失敗できない家づくり
第15回
★上手なローン返済の仕方★

今日は耳鼻科に行ってきました。

最近は薬を呑むようになったんで、スッゴイ楽です。
鼻も目も非常に素晴らしい状態。
こんなに清々しい春は何年ぶりだろう！

花粉症でツライあなた！
耳鼻科に行って薬を出してもらった方がいいですよ。
ちなみにカントクは
杉とヒノキとハウスダストに反応するらしいです。

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さて、家づくりの話です。

住宅ローンの上手な返済の方法をお話ししますね。

ポイントは3つあります。
　1.繰り上げ返済
　2.返済条件の変更
　3.借り換え

まずは、
ポイント1。
繰り上げ返済は返済中に元金の一部か全部を前倒しで返済することです。

繰り上げ返済の方法は2つあります。
・期間短縮型→毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法。
・返済額軽減型→返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法。

この2つを詳しく説明しますね。

期間短縮型
　この場合は、
　繰り上げ返済をするとそのお金は一気に元金部分に充てられ、
　その元金にかかる利息を一気に浮かすことができます。
　元金を充てた分の月数だけ、返済期間が短くなるのです。
　元金をまとめて減らすので利息の軽減効果は高いです。
※↓わかりやすく図にしてみました。確認してください。

返済額軽減型
　この場合は、
　繰り上げ返済をしたお金は、
　返済の最終回まで小額に分割されて元金に充てられます。
　元金を時間をかけて少しずつ減らしていくので、
　期間短縮型に比べると、利息の軽減効果は低いです。
　家計が苦しい場合はこちらのほうがいいと思います。
※↓わかりやすく図にしてみました。確認してください。

今回はここまで。
また次回。

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【2008/04/02 16:46】 | 家づくり資金の話 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

民間の住宅ローンの利用